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高画質・省スペースの薄型テレビの普及により、ブラウン管テレビが見劣りすることなどが挙げられる。
相対的に性能が低く評価されることを指す。陳腐化ともいう。一例として、
技術革新によって、従来より優れた製品が開発されたことにより、従来のものの品質が低下していなくても、
これらのエリア同士で、テナント誘致競争が起こるのです。
企業がどこのビルに入居するかを決めるときには、個々のビルとしての魅力はもちろんのこと、そのビルが立地するエリアが優れているか、オフィスの集積メリットがあるかということも、重要な判断材料となります。
「集積が集積を呼ぶ」という言葉通り、勝ち組となったエリアが集積を増し、さらに強力なオフィス集積を築いていくことが予想されます。
4点目は、老朽化が進みリニューアルや建て替え時期を迎えるオフィスビルが、かなりの数に膨れ上がってくるということです。
この問題にどう対処するかが、ビジネスチャンスをつかむうえでの大きなポイントになります。
例えば東京23区のオフィスビルのうちの約15%が1964年以前に建築されたビルですし、横浜市でも約7%が、川崎市でも約10%が1964年以前のものです。
これらのビルを蘇らせるためには、大規模リニューアルをするのも一つの選択肢です。
しかし、競争力のない中小ビルではリニューアルをしたからといって、有利な条件でテナントを確保できるとは限りません。
場合によっては、近接ビルと一緒に建て替えて大型ビルにするような工夫も必要となります。
いずれにしても老朽化ビルからは、ビルのバリューアップ(改修などによってビルの価値を高めること)、デベロップメント(開発)といったビジネスチャンスが生まれてきます。
また、オフィスビルとして競争力を失っても、コンパ」ジョン(用途転換)によって、住宅や倉庫として蘇ることもあります。
その意味では、まさに知恵によってビジネスチャンスを生み出す時代に入ったといえるでしょう。
「2003年問題」と「2010年問題」東京都内で大規模オフィスビルが大量に供給される「2003年問題」は、不動産業界やマスコミを賑わしました1990年代半ばころからビルの供給過剰の時代に入ったとはいえ、ビルに新しく入居したいというテナントの需要と、新しく賃貸床として供給されるビルの供給とは、多少の差があるにしても、これまでは一応のバランスを保っていました。
ところが、 2003年に竣工するビルの床面積は、過去5年間の平均の3倍近くとなりました。
こんなに多くのオフィスが供給されると、企業のオフィスニーズが急激に増えない限り、ビルに空室が生じてしまいます。
まして現在は景気が悪く、各企業とも借りているオフィスをできるだけ縮小して、コスト削減を図ろうと努力している最中です。
新しく竣工するビルのテナントが埋まらなくなるか、竣工するビルには別のビルからテナントが移ってくるけれども、そのテナントがもともと入居していたビルが空室になってしまうかのいずれかの状況となってしまいます。
また、ビルの所有者はオフィス賃料を下げてでもテナントを誘致しようとするので、賃料もこれまでよりは低くならざるを得ません。
これがオフィスビル市場の「2003年問題」です。
なぜ、 2003年にオフィスビルの供給が集中したのでしょうか。
その理由の一つは、国鉄清算事業団が、品川や汐留といった旧国鉄所有地を97年から98年にかけて民間事業者に売却したことです。
清算事業団は87年に民営化されましたが、そのときに国鉄から引き継いだ膨大な所有地を1 0年以内に売ることが義務づけられていたために、この時期に大量の土地が売却されたのです。
その結果、ほほ同時期に売却された土地にビルが建てられ、竣工時期も2003年に集中してしまったのです。
もう一つの理由が、マスコミでも大きな話題となった「六本木ヒルズ」の竣工が、たまたま2003年になったということです。
森ビルの調査によれば、2003年に供給されたオフィスビルの延べ床面積(延床1万m2以上のもの)は21 7万m2ですが、国鉄清算事業団が売却した土地に建てられたビルと六本木ヒルズで全体の約7割を占めていることが、この実態を端的に示しています。
偶然が左右したにしても2003年に大規模ビルの供給が集中したことによって、今後のオフィスビル市場はどのようになっていくのでしょうが。
一般的には、 「近・新・大」(駅から近く、新築で、大規模)の要件を満たすビルは、テナントニーズが強いので「2003年問題」の影響は少ないが、競争力で劣る中小ビルはテナントが流出し、空室が増えるといわれています。
また、今後とも大規模ビルの供給が予定されている大手町・丸の内、赤坂・六本木、品川、汐留などのエリアは、もともと交通利便性、オフィスの集積度といった点で優れています。
これからはそうした超都心と、それ以外のエリアとでエリア間格差が生じるだろうとも予測されています。
原則はその通りかもしれませんが、実際には立地の優れた大規模ビル(仮に「超優良ビル」と呼ぶことにします)であっても、テナント誘致に苦労しているのが実情です。
こうした超優良ビルに入居するためには、企業は、例えば月坪当たり3万円という高い賃料を負担せざるを得ません。
企業としてはいくら良いビルであるとわかっていても、それだけの賃料を払うことが難しければ、当面は今のビル(例えば月坪当たり1万5000円)に居続けるという選択をするでしょう。
多額の賃料を負担できる企業の数は、そう多くはありません。
そうなると超優良ビルの問で、賃料負担能力の高い企業をテナントとして誘致すべく競争が繰り広げられます。
超優良ビルであっても空室がなかなか埋まらない、埋めるには賃料を下げざるを得ないといった状況が生じるわけです。
一方で、中小ビルであっても立地が良くて賃料が安ければ、テナントが退去する動きはあまりないようです。
結論としていえることは、 「立地・グレードが優れていて、賃料競争力のあるビル」にとっては「2003年問題」の影響は少ないものの、オフィスビル市場全体として見れば、程度の差はあれ、やはりビルの大量供給の影響はあったということです。
ただし、景気が回復し、企業のオフィス拡張ニーズが生まれてくれば、この問題は徐々に解消に向かうことになるでしょう0むしろオフィス市場にとって、よりいっそう深刻な問題として、最近話題にのぼるようになったのが「2010年問題」です。
東京のオフィスビルで働く人の数が減少していき、オフィスに対する需要が減ってしまうという問題です。
よりいっそう深刻というのは、これが単なるビルの大量供給といった一時的な問題ではなく、日本の人口減少という避けがたい事実から派生する問題だからです。
そもそも日本の人口は、 2006年の1億2774万人をピークに減少に向かう見込みですが、さらに2007年から2009年前後にかけて団塊の世代(第二次世界大戦直後に生まれた世代で人数が多い)が定年退職を迎えるため、オフィスワーカー数も減少していくことになります。
ニッセイ基礎研究所の推計によれば、東京のオフィスワーカー数は2000年から2010年にかけて約5%減少し、 2005年-2010年には2000年-2005年の3倍近い1 2万7000人減少する見込みです。
そして、最悪の場合は規模にして370万m2、丸の内ビルディング23棟分のオフィス需要が市場から消える可能性があると指摘しています2003年問題として騒がれた年のオフィスビル供給量が21 7万m2ですから、 370万m2もの需要が消えることのインパクトの大きさが想像できると思います。
一方で、小泉内閣主導の都市再生政策によって、容積率緩和をはじめとする都市開発促進策が進められていますので、今後10年程度は大規模オフィスビルの建築は引き続き活発となることが予想されます。
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